オーナーチェンジ物件に自分が住める？メリットとデメリット・注意点を解説
入居者がいる状態で売買される不動産物件のことをオーナーチェンジ物件と言います。投資用として購入するのが一般的ですが、自分で住むことも可能です。
オーナーチェンジ物件に自分が住むためには、メリットとデメリットの両方を理解した上で物件を選ぶことが大切です。
当記事では、オーナーチェンジ物件に住むメリットやデメリット、注意点について解説しています。入居者との交渉方法についても紹介しているので、オーナーチェンジ物件の購入や引っ越しを検討されている方は、ぜひ参考にしてください。
【この記事はこんな方におすすめです】
- オーナーチェンジ物件に住むメリットとデメリットを知りたい方
- オーナーチェンジ物件に住む方法を知りたい方
- 魅力的なオーナーチェンジ物件を見つけて自分も住みたいと思っている方
オーナーチェンジ物件に自分が住むメリット
オーナーチェンジ物件とは、「入居者（借主）がいる状態で売りに出される収益物件のこと」です。
賃貸不動産の貸主は、投資用としてマンションやアパートを所有していることが多く、不動産投資を終了するタイミングで物件を売却します。売却するタイミングで入居者がいる場合、入居者からすると貸主（オーナー）が変わることになり、これを「オーナーチェンジ」と言います。オーナーチェンジには、入居者の許可は必要ありません。家賃を受け取る権利とともに、敷金返還義務、修繕義務などの貸主の義務も新しいオーナーに引き継がれます。
入居者がいる物件（オーナーチェンジ物件）を購入した場合、入居者に退去してもらい自分で住むことが可能です。メリットとデメリットを理解した上で自分が住むかどうかを検討しましょう。ここでは、自分が住む3つのメリットを紹介します。
住むまで家賃収入を得られる
オーナーチェンジ物件には既に入居者がいるため、自分が住むまで賃料収入を得られることが大きなメリットです。
将来的に自分が住むことを想定している方は、既に入居者がいるオーナーチェンジ物件の購入がおすすめです。引っ越すまで毎月、一定の不労所得が手に入ります。
物件を安く購入できる場合がある
オーナーチェンジ物件は、他の物件より安く購入できる場合があります。
例えば、駅から離れている物件や築年数が経過している物件は、賃貸物件としては人気がないためオーナー都合で安く売り出されていることがあるためです。
ただし、オーナーチェンジ物件が必ず他の物件より安いとは限らないため、相場を事前に調べてから検討することが大切です。
マンションが高すぎて買えない！価格推移と高騰理由を解説売却時に節税特例を利用できる
オーナーチェンジ物件に自分が住むと、いずれ売却する時に節税特例を利用できるメリットがあります。
本来であれば収益物件は節税特約の対象外ですが、自分が住むことでマイホームの扱いになるため、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」が適用されます。
この特約が適用されると、不動産を譲渡して得た譲渡所得金額から3,000万円が控除されるため、売却時に支払う譲渡所得税を抑えることができます。
オーナーチェンジ物件に自分が住むデメリット
オーナーチェンジ物件には、メリットだけでなくデメリットも存在します。自分が住む際は、メリットとデメリットの両方を知った上で検討しましょう。
ここでは、オーナーチェンジ物件に住むデメリットを3つ紹介します。
購入後すぐに入居できない
オーナーチェンジ物件には既に入居者が住んでいるので、退去するまで自分が住むことはできません。入居者が退去するまで待つか、入居者と交渉して退去してもらう必要があります。
交渉してもすぐに退去してくれるとは限りませんし、入居者が退去した後に家の修繕やクリーニングを行う時間もかかるため、購入してから自分が入居するまで数年かかる場合があります。すぐに住みたい場合は、オーナーチェンジ物件ではなく通常のマイホーム物件が適しています。
現状の入居者に立退料を支払う必要がある
入居者にお願いをして退去してもらう場合は、立退料を支払う必要があります。
金額に明確な規定はないため入居者との交渉次第ですが、40万円から80万円が相場だと言われています。
通常、引っ越しにかかる費用や引っ越し先の敷金・礼金・仲介手数料などを負担しますが、引っ越し先の家賃が高い場合は差額補填や迷惑料を求められる場合があります。
そうなると立退料は100万円以上の高額になることがあります。
退去交渉はトラブルに発展する可能性があるため、慎重に進めましょう。
住宅ローンが利用できない
通常、住宅物件を購入すると金利の低い住宅ローンが利用できますが、オーナーチェンジ物件は収益物件とみなされるため、住宅ローンは利用できません。金利の高い不動産投資ローンを利用することになります。
住宅ローンの不正利用は、詐害行為として損害賠償を請求される可能性があるため、絶対に控えましょう。
オーナーチェンジ物件に住む方法
オーナーチェンジ物件に自分が住むためには、現在の入居者に退去してもらう必要があります。退去してもらう方法は下記の4つがあります。
賃貸物件に入居する際は、借主（入居者）と貸主（オーナー）で賃貸借契約を結びます。賃貸借契約には、普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の2種類があり、普通賃貸借契約は解約の手続きをするまで自動更新される契約で、定期賃貸借契約は貸借期間が予め決まっている契約です。
日本では普通賃貸借契約が一般的なので、オーナーチェンジ物件では前のオーナーと普通賃貸借契約を結んでいる可能性が高いです。そのため、契約更新のタイミングで交渉するか、定期賃貸借契約に切り替えることで退去してもらうことが出来ます。定期賃貸借契約の場合、契約期間終了時に退去となるので立退料は必要ありません。
交渉で退去してもらう場合は、トラブルに発展しやすいため慎重に交渉しましょう。
オーナーチェンジ物件に住む際の注意点
オーナーチェンジ物件を購入すると、前のオーナーと入居者が結んだ賃貸契約を自分が貸主として引き継ぐことになります。「毎月の賃料を受け取る権利」だけでなく、敷金返還義務や修繕義務など「貸主の義務」も新しいオーナーに引き継がれます。そのため、入居者とどのような契約を結んでいるのかを購入前に必ず確認しておきましょう。多くの場合、入居者が退去するときは自分が敷金を返還することになります。
また、オーナーチェンジ物件を購入した場合は、入居中の部屋の状態を確認できません。そのため、自分が住む部屋の様子が分からない不安や、原状回復で揉める可能性があります。トラブルを回避するために、前オーナーから部屋の原状を確認しておきましょう。
まとめ
入居者（借主）がいる状態で不動産物件を購入することをオーナーチェンジ物件と言い、メリットとデメリットの両方があります。
投資用としてオーナーチェンジ物件を購入する場合は、新しく入居者を探さなくても家賃収入が得られること、他の物件より安く購入できる場合があること等のメリットがあります。同時に貸主としての義務も引き継ぐことになるため、入居者と前オーナーの間でどのような賃貸借契約が結ばれているのかは必ずチェックしておきましょう。
自分が住む場合は、入居者に退去してもらう必要があるため、退去交渉について事前に情報を集めておくことが大切です。収益物件とみなされるため、住宅ローンは利用できませんが、自分が住んだ場合は売却時に節税特例が適用されるため譲渡所得税をおさえることができます。
このように、オーナーチェンジ物件にはメリットとデメリットがあるため、購入する際は他の投資用不動産やマイホーム物件と比較しながら自分に合った物件を選びましょう。
マンションの購入や売却を検討されている方は、お気軽に弊社までご相談ください。