修繕積立金の値段はどこまで上がる？要因と金額相場・適正価格を解説

マンション購入後に毎月徴収される「修繕積立金」ですが、徴収金額は定期的に見直されるため一定ではありません。場合によっては大きく値上げされる可能性がありますので、マンション購入時に修繕積立金について情報を集めておくことが大切です。

当記事では、修繕積立金で悩んでいる方に向けて、修繕積立金が上がる要因や適正金額の相場を解説しています。マンション購入時の注意点についても紹介しているので、これからマンション購入を検討されている方も、ぜひ参考にしてください。

修繕積立金とは？

修繕積立金とは、マンションの修繕工事を行う費用を集めるために、毎月徴収されるお金のことです。建物を安全に維持するためには、定期的な点検や工事が必要なので、その費用をマンションを所有している人から毎月集めて積み立てていこうというものです。積み立てたお金は、マンションの屋根や外壁、エレベーター、エントランスなどの共有部分の修繕に充てられます。

修繕工事は、物件によって異なりますが10年から15年に一度のサイクルで実施される大規模工事のため、巨額の金額が必要です。一度に徴収すると支払えない人もいるため、毎月一定額を積み立てるのが一般的です。

金額は、マンションの管理組合が作成する長期修繕計画に基づいて決定されます。30年程度の長期試算が行われているため、購入時には必ず確認しましょう。

なお、修繕積立金とは別に毎月徴収される費用に「管理費」があります。これは、マンション設備の維持管理に必要な費用のことで、共有部分の清掃や水道光熱費、管理人の人件費などが含まれます。

修繕積立金が上がる要因

長期修繕計画は定期的に見直しされるため、修繕積立金として徴収される金額は値上げされる可能性があります。金額が上がる要因として考えられる5つの要因を解説します。

空室が多く収入が減っているため

修繕積立金は入居者から集められるため、空室が増えると集められる金額が少なくなります。空室分を補うためには、1人あたりの修繕積立金を値上げする必要があります。

初期に設定した積立金の額が低かったため

修繕積立金は、マンション分譲時に既に決められています。この際、修繕に必要な費用を安く見積もっていた場合、修繕積立金が足りず後から値上げする必要があります。

また、マンションの購入を促すためにわざと低く設定される場合があります。マンションを購入する側としては、修繕積立金は安い方が魅力的に見えますが、適性金額に設定されているかどうかは必ず確認しましょう。明らかに低い場合は、将来的に急激な値上げをされる可能性が高いです。

計画外の出費や改修工事があったため

当初の計画になかった修繕工事が発生した場合、修繕積立金が不足するため、値上げされる可能性があります。例えば、グレードアップ工事やバリアフリー工事は、長期修繕計画に組み込まれないことが多いため、積立修繕金を値上げする原因になります。

また、建物の老朽化や自然災害により、計画外の修繕が発生する場合があります。例えば、排水管の腐敗が確認された時や、自然災害により外壁が崩れた時などです。このような場合は、緊急の修繕工事が行われるため、計画外の工事により積立金が不足する場合があります。

値上げがもともと決まっていたため

修繕積立金の積み立て方法には、「段階増額積立方式」と「均等積立方式」の2種類があります。

「段階増額積立方式」とは、その時に必要な金額を徴収する方法です。築年数が経過すれば修繕費用は増大するため、徴収される修繕積立金の金額も大きくなります。つまり、マンションの修繕積立金が段階増額積立方式によって算出されている場合、将来的に値上げすることが決定しているということです。

一方で「均等積立方式」は、生涯必要となる修繕費用の総額を計算して、初期から均等に積み上げる方式のことです。基本的には、修繕積立金が変動することはなく長期にわたって一定金額が徴収されます。築年数が浅いうちは修繕積立金が割高になるため、将来的に買い替えを検討している方にとっては負担が重くなります。長期的に一定金額が徴収されるため、急激な値上げの可能性が低く、国土交通省が推奨している徴収方法です。

段階増額積立方式は、将来的に買い替えをする方には負担の少ない徴収方法ですが、住んでいる間に急激な値上げをされる可能性が高いため、不安が残る方法です。マンションでは、新築当初の修繕積立金が安く設定される段階増額積立方式が採用されていることが一般的であるため、多くの場合、後になってから修繕積立金が値上げされます。

物価の上昇が見込まれていなかったため

修繕工事は、10年から15年に1度のサイクルで実施されます。そのため、長期修繕計画を立てた際に想定していた以上の物価上昇が起きた場合は、修繕積立金の増額が必要です。通常、物価上昇は見込まれていないことが多いです。

また、人手不足や高齢化により、修繕工事を行うために必要な人件費が高騰していることも、修繕費用の増大の要因となっています。

物価上昇や人件費の高騰が、修繕積立金の増額に繋がっています。

修繕積立金の値段はどこまで上がる？相場と適正価格

国土交通省によると、修繕積立金の平均額は、マンション一戸あたり月12,268円と言われています。

ただし、マンションのグレードや戸数に応じて修繕積立金は大きく変動します。タワーマンションのようなグレードが高いマンションは修繕費がかさむため、修繕積立金も高くなります。また、階数が高く戸数が多いマンションほど、1人当たりの負担額は低い傾向があります。

自分が支払う修繕積立金の適正価格は、下記グラフから目安金額を算出できます。

（参照：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」）

修繕積立金を気にしてマンション購入をする際の注意点

修繕積立金は、将来的に金額が増える可能性があります。そのため、マンション購入時に提示される修繕積立金以外にも注意すべき点がいくつかあります。ここでは、3つの注意点をご紹介します。

価格が安いから・値上げしないから良いわけではない

修繕積立金は、「安いから良い」というわけではありません。安全にマンションを管理維持するためには、定期的な点検や工事が必要です。費用が修繕積立金でまかなえない場合は、値上げされるか一時金として徴収される可能性があります。

マンションを購入する際は、これまでの積立総額や長期修繕計画を確認し、適正価格に設定されているかどうかを確認しましょう。相場より安い場合は、修繕積立金が将来値上げされる可能性が高いこと、値上げがなくとも一時金として徴収される可能性があることに注意が必要です。

中古物件より新築の方が安い傾向にある

築年数が経過したマンションほど、修繕にかかる費用も大きくなります。段階増額積立方式で修繕積立金が算出されている場合は、将来の修繕費用が加味されていないため築年数が浅い間は修繕積立金は安くなります。

特に新築物件は、マンションの販売促進のため修繕積立金が安く設定されている場合があります。修繕積立金が相場より低い新築物件を購入する際は、将来的に値上げされることに注意しましょう。

修繕積立金以外の金額にも注目する

修繕積立金は、マンションを所有している間はずっと支払う必要があります。マンションを売却する場合も、引き渡す前日まで支払いが続くこと、修繕積立金は返金されないことに注意が必要です。

1か月あたりの金額は数万円ですが、長期的な目で見れば大きな金額となります。住宅ローンや管理費なども全て含めて返済計画を立てましょう。

まとめ

修繕積立金とは、マンションの修繕工事に必要な費用を集めるために、毎月徴収されるお金のことです。工事は10年から15年に1度のサイクルで実施されますので、長期修繕計画を元に金額が算出されています。築年数が経過するほど修繕工事に必要な費用も大きくなりますので、住んでいる間に修繕積立金が値上げする可能性があります。相場から大きく乖離している場合は、急激な値上げをされる可能性が高いので、マンション購入時に適正価格で設定されているかどうかを必ず確認しましょう。

マンションに長く住む予定なのか、売却を前提にしているのかによって、購入時の注意点は異なります。マンションの購入や売却を検討されている方は、お気軽に弊社までご相談ください。