オーナーチェンジ物件の入居者の退去とは？メリットとデメリットを解説

オーナーチェンジ物件とは、入居者がいる状態で売買される収益物件のことです。売買が成立すると、新しいオーナーに貸主の権利と義務が引き継がれます。空室状態の方が物件を高く売買できる場合や、契約してる家賃が相場より安い場合は、投資利回りを改善するために入居者に退去をお願いすることがあります。

当記事では、オーナーチェンジ物件で入居者に退去をお願いするか検討している方に向けて、退去交渉をするメリットやデメリットを解説しています。実際の交渉方法についても紹介しているので、投資用不動産を所有している方は、ぜひ参考にしてください。

オーナーチェンジ物件の追い出しとは？

オーナーチェンジ物件とは、「入居者（借主）がいる状態で売りに出される収益物件のこと」です。
投資用としてマンションやアパートを所有しているオーナーは、不動産投資を終了するタイミングで物件を売却します。売却するタイミングで入居者がいる場合、入居者からすると物件所有者（オーナー）が変わることになり、それを「オーナーチェンジ」と言います。オーナーチェンジには、入居者の許可は必要ありません。家賃を受け取る権利とともに、敷金返還義務、修繕義務などの貸主の義務も新しいオーナーに引き継がれます。

賃貸借契約には、普通賃貸借契約と定期賃貸借契約の2種類があり、入居者に退去をお願いする場合の手続きが異なります。普通賃貸借契約の場合、退去してもらうためには正当事由と立ち退き料が必要ですが、定期賃貸借契約の場合は、契約期間終了時に退去となるので正当事由も立ち退き料も必要ありません。

オーナーチェンジ物件で入居者に退去してもらうメリット

オーナーチェンジのタイミングで入居者に退去してもらうためには、時間や費用といったコストが発生します。メリットとデメリットを考慮した上で、入居者に退去をお願いするのかどうかを検討しましょう。

ここでは、退去してもらうメリットを3つご紹介します。

資産価値が上がる

ファミリータイプのマンションなど需要の高い物件の場合は、空室状態の方が高く取引できる可能性があります。
投資効率の悪い物件は、オーナーチェンジの際に不利になります。入居者に退去してもらうことで「所有している投資用不動産物件の資産価値が高められること」が、退去してもらう1つ目のメリットです。

利回りが改善される

相場よりも安い家賃で貸している場合、オーナーからすれば利回りの悪い物件となります。
そのため、家賃の安い入居者に退去してもらい、相場に合った家賃条件で入居してくれる人に貸す方が利回りが良くなります。「オーナーの収益を改善できること」が、2つ目のメリットです。

悪質な入居者を退去できる

最後のメリットは、悪質な入居者に退去してもらうことで「物件のイメージアップができること」です。
夜遅くまで騒いでいる人や、ゴミ出しのマナーの悪い人、ルールを守らない人、家賃を滞納している人など、問題のある住人がいると入居希望者が集まりにくくなり、オーナー側の負担にもなります。

悪質な入居者に退去してもらうことで、新しい入居者を探しやすくなるため、不動産所有者にとっては大きなメリットです。

オーナーチェンジ物件で入居者に退去してもらうデメリット

オーナーチェンジのタイミングで入居者に退去してもらうには、メリットだけでなくデメリットも存在します。
やり方次第では、物件自体のイメージを下げてしまう危険性もあるため、慎重に判断しましょう。

ここでは、入居者に退去してもらうデメリットを2つご紹介します。

立ち退きに費用がかかる

オーナーの都合により入居者に退去してもらうためには、立ち退き料が必要です。
金額は交渉で決まりますが、交渉が難航した場合には、弁護士に相談したり、最悪の場合は裁判に発展することもあります。そうなった場合は、弁護士の相談費用や裁判費用で100万円以上かかることもあります。

立ち退きが終わるまでに時間がかかる

普通賃貸借契約の場合、入居者の意向が尊重されるため交渉が長期化しやすい傾向があります。オーナー都合での退去は入居者からの理解が得られにくいため、長くて1年以上かかる可能性があります。
また、交渉が終わってから引っ越し先を探したり、立ち退き料金を計算するなど様々な手続きがあるので退去まで時間がかかります。

定期賃貸借契約の場合であっても、契約期間の満了まで待たなければいけません。

オーナーチェンジ物件で入居者に退去してもらう方法

オーナーチェンジ物件でスムーズに退去してもらうためには、入居者とトラブルにならないように慎重に進める必要があります。

退去後の次の物件探しや引っ越し準備があるため、すぐに退去することは出来ません。最低でも半年以上前には通告しておきましょう。内容証明郵便を使って理由を明確に伝えること、改めて話し合いの場を設定することで、納得してもらいやすくなります。急ぎの場合は、次の住む場所として代替物件を紹介するという方法もあります。

交渉を行う前に、当該入居者が契約解除事由に該当していないかどうかを確認しましょう。入居時に交わした賃貸借契約で定められている禁止事項に該当する行為を行っている場合は、オーナーに解除権が発生しますので、交渉せずに退去をしてもらうことが可能です。

では、入居者に退去してもらう3つの方法を紹介します。

賃貸契約更新の際に交渉する

賃貸契約は、2年ごとの契約になっていることが一般的です。最長2年かかってしまいますが、契約を更新するタイミングで退去してもらう流れがスムーズなのでおすすめです。

急な対応はできないため、契約更新時期の半年から1年前には交渉を始めておきましょう。オーナー都合でお願いする場合は、退去と引き換えに原状回復費用を免除することが一般的です。

定期賃貸借契約に切り替える

賃貸契約を更新する際に、定期賃貸借契約に切り替える方法があります。
定期賃貸借契約とは、賃貸借期間が決まっており契約の更新がない契約になりますので、契約期間の終了とともに退去となります。退去までの期間は長くなってしまいますが、トラブルになる可能性は低く、立ち退き料も必要ありません。

ただし、普通賃貸借契約から定期賃貸借契約に変えられるのは、2000年3月1日以降に締結された賃貸契約のみですので、注意が必要です。

立ち退き料を支払う

契約解除事由に該当しない入居者に対して、契約期間の途中で退去を求める際は、立ち退き料の支払いが必要です。
金額に明確な規定はなく、入居者とオーナーによる交渉で決定します。話し合いが進まない場合は、弁護士に相談したり、場合によっては裁判沙汰にまで発展することもあるので、慎重に交渉しましょう。

オーナーチェンジ物件の立ち退き料の相場価格

アパートやマンションなどの賃貸住宅の場合、立ち退き料は40万円～80万円が相場だとされていますが、入居者が退去に応じない場合は相場以上の金額が必要になることもあります。

立ち退き料として支払う金額には、下記が含まれますので、これらを参考に立ち退き金額を決定しましょう。

まとめ

オーナーチェンジとは、入居者がいる状態で不動産を売却することを指します。不動産の売買に入居者の許可は必要ありませんが、オーナー都合で退去をお願いする場合は、正当事由と立ち退き料が必要です。
入居者に退去してもらうことで、不動産物件の資産価値向上や利回りの改善などのメリットがある一方で、費用や時間などのコストが発生するデメリットもあるため、両方を踏まえて慎重に検討しましょう。

退去してもらう際は、賃貸契約の更新や満了のタイミングで交渉するのがベストですが、難しい場合は立ち退き料を提示し入居者と交渉します。明確な金額の規定はありませんが、賃貸住宅の場合は40万円から80万円が相場とされています。
スムーズに退去してもらうためには、できるだけ早い段階から入居者に通告すること、代替物件の紹介や原状回復費用の免除といった入居者に対する配慮を示すことが大切です。

マンションの購入や売却を検討されている方は、お気軽に弊社までご相談ください。