委託管理とは？自主管理との違いやメリット・デメリットを解説

不動産投資を行うにあたって、「不動産の管理をどうするのか」は収益性を左右する重要な選択です。

自分で管理することも可能ですが、不動産投資を行っている人のほとんどは、不動産管理のプロである管理会社に委託しています。

当記事では、委託管理について、自主管理との違いやメリットとデメリットを解説しています。委託する管理会社の選び方についても紹介しているので、不動産投資を検討している方はぜひ参考にしてください。

不動産の主な管理方法

投資用に所有している不動産の管理方法には、管理会社に委託する「委託管理」と、自分で管理する「自主管理」の2種類があります。

自主管理で賃貸経営を行う場合は、入居者の募集や賃貸契約の締結、家賃の回収や督促、クレーム対応、退去時の立会いなど様々な業務が発生するため、マンションの規模が大きくなるほど管理の負担は大きくなります。また、自主管理するためには不動産や賃貸に関する知識やノウハウが必要な上に、かなりの時間と手間がかかるため、委託管理を選ぶ人が増えています。

委託管理をする場合は、管理会社と委託管理契約を結びますが、その中に「サブリース」と呼ばれる契約の種類があります。マンション物件を一括で借り上げて入居者に転貸する方法ですが、トラブルに発展する可能性のあるため注意が必要です。

ここでは、不動産の管理方法として「委託管理」「自主管理」「サブリース」の3つ方法にについて詳しく解説します。

委託管理

不動産の委託管理とは、賃貸物件の管理を管理会社に委託することです。管理会社に対して、所定の手数料を支払う代わりに賃貸物件の管理業務をお任せすることができます。

不動産会社と一般管理契約を結ぶことで、下記のような業務を代行してもらえます。

管理会社とどのような管理契約を結ぶのかで任せられる業務は異なります。収益を最大化するためには、事前に費用や業務範囲について確認し、信頼のできる管理会社に任せることが大切です。

自主管理

自主管理とは、不動産の管理を全て自分で行うことです。物件の管理や入居者の募集といった大家業務を自ら行います。家賃の入金が確認できない場合は督促をしたり、入居者同士のトラブルやクレームの対応もしなければならないため、かなりの時間と労力を要します。

自主管理では、入居者を上手く集められなかったり、管理が行き届かずに退去されてしまう可能性があります。

お金を払ってプロの管理会社に任せるのか、自分の時間と労力を注ぐのか、自分に合った管理方法を選びましょう。賃貸経営を本業として行う場合は、賃貸管理の経験を積むために自主管理がおすすめですが、副業として行う場合は委託管理がおすすめです。

サブリース

サブリース契約とは、不動産会社が物件を一括で借り上げて、入居者に転貸することです。オーナーは、不動産会社とサブリース契約を結び、不動産会社が入居者と転貸借契約を結ぶ方法です。

一般的な委託管理との違いは、管理会社が物件を丸ごと借り上げる点にあります。入居者との契約も全て管理会社が直接契約をしてくれ、価格設定も管理会社が行ってくれるので、管理業務を全て任せられます。

また、サブリースには「家賃保証」があり、入居率に関わらず毎月一定の保証賃料が支払われることもメリットの1つです。

ただし、サブリースには収益を最大化できないデメリットもあります。管理手数料は委託管理よりも割高であり、空室を作らないために管理会社が相場よりも安く家賃を設定することもあります。定期的に賃料の見直しが行われるため、受け取る保証賃料額が途中で減額されることがほとんどです。

サブリース契約は、リスクは少ないものの収益性も低いため、メリットとデメリットを理解した上で検討しましょう。

委託管理契約とは

委託管理契約とは、不動産の管理を委託する際に管理会社とオーナーの間で結ぶ契約のことです。サブリース契約以外の契約を「一般管理契約」といいます。

一般管理契約は、委託できる業務内容が会社によって異なるため、契約締結時に契約内容をしっかり確認しておく必要があります。

ここでは、一般管理契約を結ぶ際の「費用の相場」と「委託できる業務内容」について詳しく解説します。

費用の相場

委託管理を行う際は、管理会社に毎月一定の「委託管理費用」を支払います。委託管理費用は、家賃の3～5％に設定されていることが多いですが、任せる管理業務や管理会社によってパーセンテージは異なります。

例えば、家賃の5％で設定されている場合は、1か月の家賃収入が100万円の時に5万円の管理費用が発生します。

ただし、家賃の中に共益費や滞納分が含まれるのかどうかは会社によって異なりますので、事前に確認しておきましょう。

委託できる業務

一般管理契約では、契約内容によって一部委託方式と全部委託方式があります。

例えば、区分マンションで1部屋のみ所有している場合は、専有部分のみの管理を任せることになりますので、一部管理委託契約が適しています。一方で、マンション一棟を所有している場合は、共有部分の管理や建物全体のメンテナンスまで委託するのであれば一棟管理契約が適しています。

自分が所有している不動産の内容や、任せたい業務内容に応じて、適した契約を結びましょう。

また、入居者の募集は賃貸仲介業になるため、宅地建物取引業の免許を持った管理会社にしか依頼できないので、管理会社を選ぶ際は注意が必要です。

不動産管理を委託するメリット

不動産の管理を委託するには費用がかかりますが、自分で管理するのはかなり大変です。

ここでは、管理会社に不動産管理を委託するメリットを4つご紹介します。

管理業務の手間が省ける

複雑な管理業務を全て管理会社に任せられるため、自主管理に比べて手間や労力を大幅に削減することができます。

不動産の管理を自ら行うためには、入居者の募集・管理だけでなく建物や設備の管理も必要です。クレームや入居者同士のトラブル対応にも応じなければいけないため、別で本業をやりながら片手間で管理を行うのは非常に難しいです。

管理会社に委託すると、自分がすることは「管理会社との打ち合わせ」や「提案内容の確認」だけで済みますので、本業と賃貸経営の両立がしやすくなります。

入居者の満足度が向上する

委託管理することで、入居者からのクレームや問い合わせにも管理会社がスムーズに対応してくれるので、入居者の満足度が向上します。

自主管理であれば、トラブル発生時も自分で対応しなければならないため、対応が遅れたり、誤った対応をすると、入居者の不満が募ってしまいます。入居者の不満は退去につながるため、常に電話対応ができる状態にしておくこと、トラブル時の適切な対応について学んでおくことが求められます。

入居者専用のコールセンターがある管理会社や、24時間365日受付してくれるなどサポート体制が充実している管理会社に委託すれば、入居者の不満が募る心配はありません。

長く住み続けてもらうことで安定した賃料収入が得られますので、入居者の対応まで任せられるのは、委託管理の大きなメリットです。

遠方の物件でも所有できる

自分で管理をする場合、共有部の清掃や入居者の対応のために現地へ出向く必要がありますが、管理会社に委託すれば自分が出向く必要はありません。特に遠方の物件や複数の物件を所有する場合には、移動のコストを抑えられることが大きなメリットです。

自宅周辺に賃貸の需要がない場合もありますが、遠方まで範囲を広げられることで、より好条件な物件を見つけやすくなります。

プロの管理ノウハウを学べる

管理会社は、賃貸経営のノウハウを持った専門家です。不動産だけでなく法律や経営に関するノウハウももっているため、効率的な方法で管理を行ってくれることが管理会社に任せるメリットの1つです。

空室が発生した際に取るべき営業戦略について提案してくれたり、売却するタイミングについてアドバイスをくれるので、賃貸経営の知識や経験がない方にとっては管理会社から学べることがたくさんあります。将来的に自主管理を考えている方も、はじめは管理会社に委託してノウハウを学ぶことをおすすめします。

不動産管理を委託するデメリット

不動産の管理を委託するかどうかは、デメリットについても理解した上で判断することが大切です。ここでは、委託管理のデメリットを3つご紹介します。

管理費用がかかる

管理委託を行うと、毎月家賃の3～5％程度の委託管理費用が発生します。

管理会社によっては、システム料や更新事務手数料、修繕費用などが追加で請求される場合や、空室や家賃の滞納が発生した際にオーナーの負担が大きくなる場合がありますので、必ず費用については事前に確認しておきましょう。

建物の管理のみを委託する場合は、毎月の支払額が決まっている固定報酬方式が一般的です。

物件の状況を把握しにくい

管理会社に委託することで、物件や入居者の状態について把握しにくくなってしまいます。管理状況について全てを報告しない管理会社があったり、オーナーにとって不都合な運営を行っている可能性があるので注意が必要です。

委託管理をする際は、管理会社に丸投げするのではなく、しっかりと物件の管理に関与する姿勢を見せることが大切です。管理会社から「このオーナーは物件の管理状況にあまり興味がないんだ」と思われると、アクティブな運用をしてもらえない可能性があります。

物件の収益最大化を目指すためには、自分から積極的に管理会社と連携を持つようにしましょう。

質の高い管理会社を探す必要がある

管理会社や担当者によって「管理の質」が異なるため、質の高い管理会社を選ぶことが大切です。

管理会社は膨大な賃貸物件を抱えているため、人手不足により管理が行き届かない場合があります。例えば、クレーム対応が遅い場合や共有部が綺麗に清掃されていない場合などは、入居者が離れてしまうリスクが高まります。

しっかりと賃貸経営を行っていくためには、クチコミや評判をチェックし、信頼できる管理会社を選ぶことが非常に重要です。

委託管理と自主管理の選び方

委託管理にも自主管理にも、それぞれメリットとデメリットがあるため一概にどちらが良いとは言えませんが、国土交通省の調査によると、自主管理を行っている人はわずか9％でした。「管理費用を支払ってでも管理会社に任せる価値は大きい」と感じている人が多いことが分かります。

自主管理をするためには、膨大な手間や時間と賃貸の知識が必要なので、時間的にも精神的にも余裕があり、本業として賃貸経営が出来る方や賃貸経営の知識や経験のある方以外は、委託管理がおすすめです。

（参照：国土交通省「 平成３０年度マンション総合調査結果」）

委託する管理会社を選ぶ時の注意点

賃貸経営において、管理会社は重要なパートナーです。信頼できる管理会社を選ぶためにも、契約時にチェックしておくべき5つのポイントを解説します。

管理委託契約の種類を確認する

管理会社と結ぶ契約には、一般管理契約とサブリース契約の2種類があります。

一般管理契約を結ぶ場合は、全部委託なのか一部委託なのかによって契約内容が異なりますので、「委託する業務内容」や「料金」について必ず契約時に確認しておきましょう。特に、入居者の募集は宅地建物取引業の免許を持った管理会社にしか任せられないルールになっているので注意が必要です。

サブリース契約を結ぶ場合は、家賃保証がある代わりに管理手数料が割高に設定されていますので、手数料がどのくらい発生するのか、どのくらいの頻度で賃料の見直しが行われるのかを確認しておきましょう。基本的に保証される家賃金額は見直しとともに減額される可能性が高く、管理会社とトラブルに発展するケースもありますので、将来まで見越した上で慎重に検討することをおすすめします。

管理手数料が適切に設定されている会社を選ぶ

管理手数料は、家賃の3～5％程度に設定されていることが一般的ですが、管理会社や契約内容によって金額は前後します。この管理手数料の中に何が含まれているのか、どのまでの管理業務を代行してくれるのかによってコストパフォーマンスが大きく異なりますので、費用と契約内容については事前に確認しておきましょう。

また、事務手数料や仲介手数料などが別途発生する場合がありますので、管理手数料以外で必要な費用についても確認の上、料金形態がクリアな会社を選ぶことが大切です。

委託管理をする場合は、複数の会社に見積もりをとって、相場から大きく乖離していない会社を選ぶことをおすすめします。

サービス内容を確認する

管理会社を選ぶ際は、委託したい管理業務を十分にカバーできる会社を選ぶことが大切です。管理会社によって得意領域は異なりますので、どういった業務を行ってくれるのか、これまでの実績と合わせて確認しておきましょう。

例えば、入居者対応であればコールセンターが設置されているかどうか、24時間365日対応があるのかどうかによって、受けられるサポートの質は大きく異なります。依頼する業務内容の詳細まで具体的に確認しておくと安心です。

入居率や管理実績がある会社を選ぶ

入居者の募集や管理を委託する場合は、過去の平均入居率や平均居住期間を必ず確認しておきましょう。新規入居者の獲得や、入居者の満足度は、自分の賃料収入にも影響するため、管理会社の客引き力は最重要事項です。

エリア別や築年数別にデータを公表している場合があるので、自分が所有する不動産に似た物件の実績を確認しましょう。平均入居率・平均居住期間ともに高い会社は、入居者の募集とケアの両方において実績を残していることが分かります。

担当者との相性

管理会社とは、契約締結後も継続してやりとりが発生します。メインでやりとりすることになる担当者との相性もありますので、信頼できる担当者かどうか直接会って確かめておくことをおすすめします。

いずれトラブルが発生した時や管理方法についてアドバイスが欲しい時に、気軽に相談できるか、自分の資産を安心して預けられるか、しっかりと人柄を見て判断しましょう。

まとめ

賃貸経営をするにあたって、自ら不動産の管理を行うことを「自主管理」、管理会社に任せることを「委託管理」といいます。

自主管理をするには膨大な時間や手間が必要ですし、収益を最大化するためには賃貸や不動産に関する知識や経験も必要です。時間に余裕がある方や賃貸経営を本業とする方でないと難しいため、不動産を所有している9割以上の人が委託管理を選んでいます。

管理委託であれば、遠方の物件でも所有できるため、投資用に不動産を購入する時の選択肢も広がります。

投資用に不動産を購入したい方や、投資用に所有している不動産を売却したい方は、お気軽に弊社までご相談ください。